Покупка недвижимости – это больше, чем просто сделка. Это ответственное решение, требующее детального анализа каждой детали. Прежде всего, вам нужно тщательно подойти к выбору квартиры. После этого следует уделить внимание оформлению документов на куплю-продажу. К тому же, если вы рассматриваете возможность ипотеки, важно знать все особенности этого процесса. На что стоит обратить внимание?
Давайте разберёмся.
Что такое “вторичный рынок” в недвижимости?
Вторичный рынок жилья относится к недвижимости, которая уже была в собственности у кого-то до вас. Это значит, что на эту квартиру или дом уже были оформлены права собственности и зарегистрированы в Росреестре. Проще говоря, это жильё, у которого был предыдущий владелец.
Не стоит думать, что вторичная недвижимость обязательно старая. Это может быть и совсем новый дом или квартира, но у которой уже был хотя бы один собственник. Этим собственником может быть как обычный человек, так и компания или даже застройщик.
Как правильно выбрать квартиру: первые шаги
Когда перед вами стоит задача выбора квартиры, важно знать, с чего начать. Для уверенного старта следуйте простым шагам:
Цель покупки: Спросите себя, для чего вы покупаете квартиру. Это будет ваше собственное жилье или инвестиционный проект? Ответ определит не только тип недвижимости (жилая или коммерческая), но и её местоположение, площадь и многие другие параметры.
Анализ рынка: Воспользуйтесь онлайн-площадками, такими как Циан, Яндекс Недвижимость или Авито. Исследование рынка поможет понять, какие планировки вам больше нравятся, и даст представление о средних ценах на интересующую вас недвижимость.
А теперь давайте кратко ознакомимся с типами планировок:
– Студия: Это однокомнатная квартира без стен между кухней и жилой зоной. Только санузел отделен.
– Изолированная: Здесь каждая комната имеет отдельный доступ из коридора или прихожей.
– Смежная: Обычно встречается в двухкомнатных квартирах, когда одна комната проходная через другую.
– Свободная планировка: Это квартира, где внутренние стены можно легко передвигать или убирать, позволяя собственнику создать уникальное пространство.
Определите свой бюджет: Прежде чем активно искать квартиру, определитесь с тем, сколько вы готовы потратить. Большинство покупателей используют ипотечные кредиты, так как не имеют полной стоимости жилья. Рекомендуется, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке составлял 25-30% от вашего дохода, чтобы обеспечить комфортный уровень жизни.
С учетом вашего бюджета и представления о будущем доме, можно переходить к следующему важному этапу – выбору района.
Как выбрать район для проживания?
Прежде всего, вы должны определиться с районами, в которых вы бы хотели жить. Это может зависеть от места работы или других факторов:
— Транспорт: Учитывайте расстояние до работы и других важных мест. Если вы зависите от общественного транспорта, изучите доступность метро или других видов транспорта, их маршруты и график движения.
— Инфраструктура: Определите, что для вас важно в повседневной жизни: наличие магазинов, аптек, медицинских учреждений. Для автовладельцев актуален вопрос наличия парковок, а для семей с детьми – детские сады, школы и игровые площадки.
— Экология: Этот пункт часто игнорируется, но он может оказаться решающим. Проверьте район на наличие промышленных предприятий, исследуйте качество воздуха и наличие зеленых зон. Ваше здоровье напрямую зависит от экологической обстановки.
Выбор типа дома при покупке квартиры на вторичном рынке:
При выборе жилья на вторичном рынке стоит учитывать материал, из которого построен дом. Это может определить комфорт, эксплуатационные характеристики и потенциальные затраты на ремонт.
— Монолитное строение: Эти дома строятся из железобетонных конструкций. Основное преимущество — гибкость в планировке. Благодаря каркасной структуре можно менять внутреннее пространство квартиры. Недостатком может быть звукоизоляция, хотя в современных постройках этот момент улучшается.
— Панельные дома: Это наиболее популярный в прошлом веке тип строительства. Если рассматриваете старые панельные дома, будьте готовы к потенциальным проблемам с шумо- и теплоизоляцией. Современные же панельные технологии предлагают гораздо более комфортные условия.
— Кирпичная постройка: Кирпичные дома оценивают за прочность, долговечность и отличную звуко- и теплоизоляцию. Но важно помнить, что перепланировка может стать сложной задачей из-за несущих стен.
Советы при осмотре: Не забывайте проверять внешний вид и состояние самого дома и прилегающей территории. Это может многое рассказать о качестве управления и содержания дома. Помимо этого, оцените уровень влажности в квартире и уровень шума из соседних помещений и улицы. Эти нюансы помогут вам сделать правильный выбор и избежать потенциальных проблем в будущем.
Осмотр квартиры: на что обратить внимание:
Когда у вас есть список потенциальных квартир для покупки, время организовать их осмотр. Чтобы сделать правильный выбор, учтите следующие моменты:
- Техническое состояние квартиры:
- Проверьте состояние стен, потолков и полов. Обращайте внимание на трещины, следы протечек, плесень или другие дефекты.
- Проверьте, работает ли электрика, состояние сантехники, отопления и вентиляции.
- Состояние коммуникаций:
- Проверьте состояние труб (водопровод и канализация), радиаторы и стояки.
- Оцените давление воды, проверьте работу газовых приборов.
- Юридическая чистота:
- Уточните у собственника, нет ли на квартиру задолженности по коммунальным платежам, аресты или иные обременения.
- Ознакомьтесь с кадастровым паспортом объекта и другими документами на право собственности.
- Соседи и инфраструктура подъезда:
- Попробуйте узнать у соседей о состоянии дома, о характере жильцов и любых проблемах в доме или районе.
- Оцените состояние подъезда, наличие и работоспособность лифта, наличие кодовых или магнитных замков.
- Шум и изоляция:
- Постойте в тишине и послушайте, насколько хорошо слышен уличный шум или шум от соседей.
- Безопасность:
- Оцените, как хорошо освещена территория вокруг дома ночью, наличие видеонаблюдения и консьерж-сервиса.
После осмотра составьте список квартир, которые вас устроили, и определитесь с приоритетами. Если вы все еще сомневаетесь, вернитесь и осмотрите квартиры еще раз или проконсультируйтесь с риелтором или юристом по поводу нюансов покупки. Важно, чтобы ваше решение было обдуманным и вы не пожалели о выбранной квартире в будущем.
Что важно еще при выборе квартиры:
Помимо вышеуказанных пунктов, рекомендуется также уделить внимание следующим аспектам:
- Шумоизоляция: Постойте в тишине в разных комнатах и послушайте. Отчетливо ли слышны соседи? Какие звуки доносятся с улицы? Это может сказать многое о качестве звукоизоляции.
- Состояние окон: Если окна старые, возможно, вам придется их менять для лучшей тепло- и звукоизоляции.
- Полы: Проверьте, нет ли прогибов или скрипа. Это может указывать на проблемы с лагами или перекрытиями.
- Коммуникации: Спросите о возрасте коммуникаций (электропроводка, трубы). Если они старые, возможно, скоро потребуется их замена.
- Лоджия или балкон: Проверьте состояние перекрытий и балконной двери.
- Местоположение квартиры в доме: Квартира на первом этаже может быть менее безопасной и теплой, а квартира на последнем этаже может иметь проблемы с крышей или перекрытиями.
- Общий вид подъезда: Состояние подъезда, наличие консьержа, чистота и освещенность могут многое сказать о соседях и управлении домом.
- Документы на квартиру: Не стесняйтесь попросить у собственника показать документы на квартиру. Убедитесь в отсутствии долгов, штрафов и обременений.
- История квартиры: Спросите у собственника о причинах продажи, длительности владения и возможных проблемах в прошлом.
- Система отопления: Оцените равномерность распределения тепла по квартире. Некоторые комнаты могут быть холоднее из-за особенностей системы отопления.
Помните, что покупка квартиры — важное и долгосрочное вложение, поэтому стоит обращать внимание на множество деталей. Если вы не уверены в своем выборе, рекомендуется привлечь к осмотру специалиста или риелтора.
Семь раз отмерь!
Обязательно проверьте:
— Задолженность по квартире: Долги за коммунальные услуги, электроэнергию или иные долги перед государством могут перейти на нового собственника после покупки квартиры. Перед покупкой уточните во всех соответствующих службах наличие или отсутствие задолженностей.
— Обременение квартиры: Квартира может быть в залоге у банка, или на неё может быть зарегистрированное право требования. Любое обременение делает квартиру недоступной для продажи до момента снятия этого обременения.
— Споры и судебные дела: Вокруг квартиры могут вестись юридические споры, которые могут осложнить или сделать невозможным переход права собственности.
— Неоформленные перепланировки: Если в квартире были произведены перепланировки, которые не были официально согласованы, это может вызвать проблемы при регистрации права собственности.
— Фиктивная продажа: Некоторые мошенники предлагают квартиры, которые не принадлежат им. Они предоставляют фальшивые документы и пропадают после получения денег.
Для того чтобы избежать вышеуказанных и многих других рисков, рекомендуется привлекать к сделке специалиста — риелтора или юриста, который проведёт полную проверку документов, истории квартиры и дополнительно проинформирует о всех возможных рисках. Также перед окончательной покупкой имеет смысл запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по интересующему объекту.
Добавлю к этому:
— Первоначальный взнос: Подавляющее большинство банков, включая Альфа-Банк, требуют первоначальный взнос. Его размер может варьироваться, и в большинстве случаев составляет от 10% до 20% от стоимости квартиры.
— Страхование: Многие банки требуют страхование ипотечного кредита и страхование жилья от различных рисков. Уточните у Альфа-Банка требования по страхованию.
— Подтверждение дохода: Альфа-Банк потребует подтверждение вашего дохода. Это может быть справка 2-НДФЛ, договора о сотрудничестве или иные документы, подтверждающие ваш доход.
— Справка о наличии детей или беременности: В некоторых ипотечных программах предусмотрены льготы для семей с детьми.
— Оценка квартиры: Прежде чем банк выдаст кредит, он захочет удостовериться, что цена квартиры соответствует рыночной стоимости. Для этого потребуется провести оценку.
— Жизненные обстоятельства: Ваш семейный статус, наличие детей, возраст и многие другие факторы могут влиять на условия выдачи кредита.
После всех проверок и подписания всех документов, вам предоставят ипотечный кредит. Обратите внимание, что договор ипотеки — это юридический документ, и перед подписанием его стоит тщательно ознакомиться со всеми его пунктами. Если что-то вызывает у вас сомнения или непонимание, обратитесь за консультацией к юристу.
Получить
USD
EUR
GBP
CNY